탄핵 이후 부동산 집값 폭등 예상된다

탄핵 이후 부동산 집값 폭등 예상된다

최근 발생한 대통령 탄핵으로 인한 정치적 변화가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 궁금하신가요? 특히 집값은 어떻게 변할지, 다주택자에게는 어떤 영향이 있을지 등 투자자라면 누구나 걱정하는 내용들입니다. 오늘은 투미부동산컨설팅 김제경 소장의 인사이트를 통해 탄핵 이후 부동산 시장 변화와 전망에 대해 자세히 알아보겠습니다.

목차

• 조기 대선과 부동산 정책 전망
• 다주택자 규제와 강남 집값 폭등 가능성
• 지방 부동산 규제 완화의 실효성
• 똘똘한 한채 현상의 강화
• 자주 묻는 질문(FAQ)

조기 대선과 부동산 정책 전망

대통령 탄핵으로 인해 조기 대선이 확정되었습니다. 탄핵 선고 이후 6월 3일경 대선이 예상되는 상황에서, 이제 어느 당이 정권을 잡을지가 부동산 시장의 큰 변수로 작용하게 될 것입니다. 김제경 소장은 다가올 정권 교체 가능성에 대해 다음과 같이 전망했습니다.

"과거 사례들을 보면 보수 정권의 대통령이 탄핵된 후 대선을 치르기는 쉽지 않았습니다. 정권 교체 가능성이 상당히 높다고 볼 필요가 있습니다."

현재 정치 상황을 객관적으로 분석해보면, 다음과 같은 두 가지 시나리오가 가능합니다:

정권 유지 시나리오	정권 교체 시나리오
현 여당이 정권을 유지하더라도 국회는 여전히 그대로이기 때문에 규제 완화 공약은 실질적으로 이행되기 어려울 수 있음	야당이 집권할 경우 다주택자 규제는 강화될 가능성이 높으며, 완화보다는 더 강한 규제 정책이 예상됨
연쟁선 상황으로 이어질 가능성이 높음	과거 노무현 정부와 문재인 정부에서 경험했던 다주택자 규제가 다시 강화될 수 있음

김제경 소장은 "어느 쪽이 되더라도 다주택자에게는 좋은 소식이 없을 것"이라고 전망하면서, 투자자들에게 앞으로의 상황에 대비할 것을 조언했습니다.

다주택자 규제와 강남 집값 폭등 가능성

다주택자 규제가 어떤 효과를 가져오는지는 이미 과거 두 번의 경험을 통해 확인했습니다. 김제경 소장은 다주택자 규제의 결과에 대해 명확히 지적합니다.

"다주택자 규제의 효과는 이미 여러분들이 경험했습니다. 그것도 두 번이나요. 집값이 떨어지지만, 어디가 떨어지느냐? 지방이 빠지고, 서울에서도 빌라가 빠집니다. 하지만 내가 원하는 주택, 특히 강남 아파트는 오히려 엄청나게 올라갑니다."

이러한 현상이 발생하는 이유는 주택 수 제한으로 인해 '똘똘한 한채'로 자산을 집중시키는 현상이 나타나기 때문입니다. 다주택자들이 세금 부담을 피하기 위해 여러 채를 팔고 가장 가치 있는 한 채, 특히 강남 지역 아파트로 자산을 집중시키게 됩니다.

이미 작년 12월부터 자산가들과 다주택자들은 이러한 상황을 예상하고 움직이기 시작했습니다. 특히 토지거래허가구역 해제 후 다시 재지정된 강남3구와 용산구는 사실상 '정부 공인 투자 지역'이라고 볼 수 있습니다.

김제경 소장은 "만약 정권이 바뀐다고 가정하면 강남 폭등은 예상되어 있다"고 단언했습니다. 이는 과거의 패턴이 다시 반복될 가능성이 높다는 의미입니다.

지방 부동산 규제 완화의 실효성

지방 부동산 활성화를 위한 규제 완화 정책이 나올 수 있지만, 그 실효성에는 의문이 제기됩니다. 최근 미분양 대책으로 나온 정책들도 '받으라는 건지 말라는 건지' 모호하다는 비판이 있습니다.

김제경 소장은 지방 부동산 미분양 문제 해결을 위해 가장 효과적인 방법으로 '조특법 99조의 2'(조세 특례 제한법)를 언급했습니다. 이 법은 미분양 주택을 주택 수에서 완전히 제외하고 양도소득세 100% 감면 혜택을 주는 강력한 규제 완화책이었습니다.

하지만 현재 나온 미분양 대책들은 실질적인 효과를 주기 어려운 구조입니다:

• 미분양 주택을 사도 주택 수에서 일시적으로만 제외 (영구적이지 않음)
• 이미 다주택자인 경우 취득세 중과 혜택을 받지 못함 (여전히 12.4% 취득세 부담)
• 1주택자에게는 혜택이 있으나, 적극적 투자를 하는 다주택자에게는 의미 없는 혜택

"지방 규제 완화는 뭔가 나오긴 나올 겁니다. 근데 그게 나사가 하나씩 빠져 있을 가능성이 높아요. 표면적으로 뭔가 해줄 것처럼 보이지만, 막상 진짜 투자자들이 봤을 때는 받을 만한 게 아닐 가능성이 높습니다."

만약 서울은 그대로 규제하면서 지방만 규제를 완화한다면, 다주택자들이 서울의 좋은 자산을 팔고 지방으로 갈 유인이 크지 않습니다. 예를 들어, 반포 70억짜리 아파트를 가진 사람이 그것을 포기하고 지방 5-6억짜리 아파트로 갈 가능성은 매우 낮습니다.

똘똘한 한채 현상의 강화

김제경 소장은 2013-14년경에는 다주택 규제가 거의 없어서 서울 10억짜리 한 채보다 노원구 2억짜리 4-5채를 사는 것이 수익률 측면에서 더 나았다고 회상했습니다. 하지만 지금은 다주택자 규제로 인해 '똘똘한 한채'에 집중하는 현상이 더욱 강화되고 있습니다.

다주택 규제의 핵심 문제는 지방 투자의 매력을 떨어뜨린다는 점입니다:

과거 (규제 약화 시)	현재 (규제 강화 시)
자산을 여러 지역에 분산 투자 가능	자산을 하나의 좋은 물건에 집중
지방 다주택 투자가 수익률 측면에서 유리	세금 부담으로 인해 지방 다주택 투자 매력 감소
10억짜리 1채보다 2억짜리 5채 선호	이제는 70억짜리 1채에 집중 (강남 아파트)

김제경 소장은 "다주택자 규제가 완화되지 않는 한, 앞으로도 '똘똘한 한채' 선호 현상은 계속될 것"이라고 전망했습니다. 특히 조기 대선 이후 정치적 불확실성이 해소되면 강남, 반포, 압구정과 같은 핵심 지역의 가격은 더욱 상승할 가능성이 높다고 강조했습니다.

"우리가 두 번은 속을 수 있어요. 첫 번째는 사실 모를 수 있고, 두 번째도 '설마' 하면서 다르게 하겠지 할 수 있어요. 근데 세 번째 속으면 그건 속은 사람이 바보라고 생각합니다."

자주 묻는 질문(FAQ)

Q: 정권 교체 후 다주택자 규제가 더 강화된다면 어떤 투자 전략이 유리할까요?

A: 다주택자 규제가 강화될 경우, '똘똘한 한채' 전략이 더욱 유효해질 것입니다. 특히 강남3구, 용산구와 같은 프리미엄 지역의 우량 아파트에 집중하는 것이 유리합니다. 다주택을 보유한 경우라면, 세금 부담이 적은 주택 포트폴리오로 재편하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 지방에 여러 채 보유보다는 서울 내 가치 상승 가능성이 높은 한 채에 집중하는 것이 세금 측면에서 유리할 수 있습니다.

Q: 토지거래허가구역 재지정이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요?

A: 토지거래허가구역 지정은 해당 지역의 갭투자를 억제하는 효과가 있지만, 역설적으로 해당 지역이 '정부 공인 투자 지역'이라는 신호를 시장에 보내는 효과도 있습니다. 김제경 소장이 언급했듯이, 강남3구와 용산구가 토지거래허가구역으로 재지정되었음에도 불구하고 반포와 압구정은 계속해서 신고가를 경신하고 있습니다. 이는 단순한 수요 억제 정책만으로는 근본적인 문제 해결이 어렵다는 것을 보여줍니다. 투자자 입장에서는 오히려 이런 지역의 가치 상승 가능성에 주목할 필요가 있습니다.

Q: 지방 부동산 미분양 문제는 어떻게 해결될 수 있을까요?

A: 지방 부동산 미분양 문제를 근본적으로 해결하기 위해서는 과거 '조특법 99조의 2'와 같은 강력한 인센티브가 필요합니다. 현재의 부분적인 혜택으로는 다주택자들이 적극적으로 지방 부동산을 매입할 유인이 부족합니다. 미분양 주택을 완전히 주택 수에서 제외하고, 양도소득세 감면 혜택을 제공하는 등의 실질적 혜택이 있어야 지방 부동산 시장이 활성화될 수 있습니다. 하지만 현 정부나 차기 정부가 이런 강력한 정책을 시행할 가능성은 높지 않아 보입니다. 따라서 지방 부동산 투자자들은 좀 더 장기적인 관점에서 투자 전략을 세울 필요가 있습니다.

결론

탄핵 이후 조기 대선으로 인한 정권 교체 가능성은 부동산 시장, 특히 다주택자 규제에 중요한 변수로 작용할 것입니다. 과거 두 번의 경험에서 보듯이, 다주택자 규제가 강화될 경우 지방과 서울 빌라 가격은 하락하는 반면, 강남 아파트 등 프리미엄 자산은 오히려 가격이 상승하는 '똘똘한 한채' 현상이 더욱 강화될 가능성이 높습니다. 투자자들은 이러한 정치적 변화와 그에 따른 부동산 정책 변화를 예의주시하며, 자신의 포트폴리오를 적절히 조정할 필요가 있습니다.

이 내용은 투미부동산컨설팅 김제경 소장의 인터뷰를 바탕으로 작성되었습니다.