경매 유찰된 모텔, 월수익 4천만원 사업 변신

경매에서도 안 팔린 시골 모텔, 매입해서 월 순수익 4천만원 버는 신혼부부 이야기

요즘 부동산 시장에서 '숨은 보석'을 찾기가 점점 어려워지고 있습니다. 하지만 남들과 다른 시각으로 바라본다면 어떨까요? 오늘은 경매에서도 두 번이나 유찰된 지방 모텔을 매입해 월 순수익 4천만원을 올리는 신혼부부의 사업 성공기를 소개합니다.

목차

• 남들이 외면한 모텔을 택한 이유
• 모텔에서 호텔로의 변신
• 월 매출 1억 이상, 수익 비결은?
• 부동산 투자의 관점에서 본 가치
• 자주 묻는 질문 (FAQ)

남들이 외면한 모텔을 택한 이유

이 신혼부부는 '신혼집 대신 호텔'을 선택했습니다. 군산에 위치한 이 모텔은 경매가 나왔지만 두 번이나 유찰되었고, 금융권 유동화 회사가 보유하고 있다가 이들에게 매각했습니다.

"경매가 나왔었는데 두 번 정도 유찰이 됐었어요. 남들이 보지 못한 보물이었거든요."

왜 사람들은 이 모텔을 사지 않았을까?

이 모텔이 매력적이지 않았던 이유는 크게 두 가지입니다:

• 객실 수 대비 건물 크기가 비효율적: 800평 건물에 26개 객실로, 일반 모텔 기준으로는 수익성이 떨어짐
• 운영이 어려운 복층 구조: 메이드 청소가 어렵고 일반 모텔로 운영하기에는 구조적 단점이 많음

하지만 이 부부는 다른 시각으로 이 모텔을 바라봤습니다. 넓은 땅(606평)과 독특한 레이아웃이 오히려 기회로 보였던 것입니다.

모텔에서 호텔로의 변신

이 부부는 기존 모텔 구조를 완전히 새로운 호텔 콘셉트로 바꿨습니다. 단순히 2인용 객실이 아닌, 가족이나 다인실 중심의 프리미엄 숙박 시설로 탈바꿈시켰습니다.

객실 특화 전략

가장 눈에 띄는 변화는 객실 구성입니다:

• 복층 객실 활용: 3개 객실을 1개로 통합해 24~30평 규모의 넓은 객실 10개 조성
• 다양한 콘텐츠 추가: 야외 자쿠지, 주방, 영화관 등 다양한 부대시설 추가
• 특화 객실: 키즈룸, 패밀리룸 등 목적성 있는 객실 구성

키즈룸에는 방방이, 미끄럼틀, 편백 놀이터, 오락기까지 구비했으며, CCTV를 통해 부모들이 휴식하면서도 아이들을 관찰할 수 있는 시스템을 갖추었습니다.

세심한 디자인과 서비스

호텔 운영에 있어 세심한 디테일도 놓치지 않습니다:

• 직접 조향한 시그니처 향 개발
• 퇴실 시 커피와 사탕 제공으로 고객 만족도 증가
• 미래의 자신에게 보내는 편지 서비스
• 사우나 시스템이 갖춰진 욕실

이러한 세심한 서비스는 고객들의 높은 재방문율로 이어지고 있습니다.

월 매출 1억 이상, 수익 비결은?

오픈 후 4개월 만에 월 매출 1억 1천만원에서 1억 3천만원을 달성했습니다. 이는 일반적인 광역시 비즈니스 호텔의 매출 수준을 넘어서는 성과입니다.

항목	수치	비고
매입가	23억원	2016년 신축 건물
공사비	약 27억원	총 투자금 약 50억원
실제 투자금	약 10억원	총 사업비의 20% 자기자본
월 매출	1억 1천만원~1억 3천만원	오픈 4개월 만에 달성
순수익률	30% 이상	금융비용 포함 후 순수익

수익 극대화 전략

객실당 매출 극대화를 위한 주요 전략은 다음과 같습니다:

1. 객단가 상승: 일반 모텔의 10만원 객실을 4~6인 기준 50~60만원으로 상향 조정
2. 1인당 비용은 유지: 인원수로 나누면 1인당 비용은 기존과 비슷하지만 부가가치 증가
3. 목적성 고객 유치: 예약률이 높고 재방문율이 높은 특화 고객층 확보

"26개 객실이지만 50~60개 객실 효과를 내는 거죠. 객실당 월 매출이 일반 호텔의 200~300만원 대비 약 450만원 정도 나오고 있습니다."

부동산 투자의 관점에서 본 가치

이 부부에게 호텔 운영은 수익 창출뿐만 아니라 부동산 투자의 관점에서도 큰 의미가 있습니다.

부동산 입지 선정 기준

호텔 부지 선정에 있어 가장 중요하게 고려한 4가지 요소:

• 수요: 관광객 대비 숙소 개수 비율
• 접근성: 교통 편의성과 심리적 접근성
• 경쟁력: 동급 숙박시설과의 경쟁 우위
• 토지 가치: 미래 개발 가능성이 있는 넓은 땅

"저희는 지금 호텔업을 하지만 부동산 개발업이기도 하잖아요. 토지가 넓은 게 가장 매력적이죠. 미래 가치가 높다고 생각해서 투자하게 된 거죠."

중심 상업 지구에 위치한 넓은 땅은 미래 개발 잠재력이 높습니다. 특히 모텔은 소유주가 한 명이라 부동산 개발 시 명도 문제가 복잡하지 않다는 장점이 있습니다.

"아무리 내가 열심히 일해서 벌어도 그 시세 차익을 따라갈 수가 없어요. 그래서 부동산을 배우고 싶었어요."

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q: 호텔 객실 가격은 얼마인가요?

A: 객실 타입에 따라 다양합니다. 키즈룸 같은 경우 성수기와 비수기, 평일과 주말에 따라 30만원에서 50만원대까지 가격대가 형성되어 있습니다. 일반적인 키즈룸 시장가(80~100만원)보다 저렴한 편입니다.

Q: 호텔 운영에 가장 중요한 요소는 무엇인가요?

A: 고객 경험과 차별화된 서비스가 핵심입니다. 이 호텔은 단순한 숙박이 아닌 고객의 오감을 자극하는 경험을 제공하는 데 집중했습니다. 시그니처 향, 맞춤형 객실, 세심한 서비스 등이 고객의 재방문율을 높이는 요소입니다.

Q: 이런 사업을 시작하려면 얼마의 자본금이 필요한가요?

A: 이 사례에서는 총 사업비 50억원 중 약 20%인 10억원을 자기자본으로 투자했습니다. 나머지는 금융 레버리지를 활용했습니다. 부동산 투자는 금융 설계가 중요한데, 초기 투자금과 함께 운영 자금도 충분히 확보해야 합니다. 또한 고정비, 인건비, 세금 등을 미리 계산하고 계획하는 것이 중요합니다.

Q: 모텔에서 호텔로 전환할 때 가장 중요한 포인트는 무엇인가요?

A: 객실의 질적 향상과 목적성 있는 콘텐츠 추가가 핵심입니다. 단순히 인테리어만 바꾸는 것이 아니라, 타겟 고객층을 명확히 설정하고 그들의 필요를 충족시키는 특화 서비스를 개발해야 합니다. 또한 객단가를 높이면서도 고객이 '가치 있는 소비'라고 느낄 수 있도록 하는 것이 중요합니다.

결론

남들이 외면한 부동산에서 새로운 가치를 발견하고, 고객 경험에 초점을 맞춘 차별화된 서비스로 성공적인 비즈니스 모델을 구축한 이 신혼부부의 사례는 부동산 투자와 호텔 사업에 새로운 시각을 제시합니다. 단순한 숙박 서비스를 넘어 고객의 경험과 감성을 자극하는 공간 설계가 높은 수익으로 이어진다는 점을 보여주는 좋은 예입니다.

* 이 글은 유튜브 영상을 기반으로 작성되었으며, 실제 정보는 변경되었을 수 있습니다.