잠실주공5단지 재건축 현황: 강남권 재건축 형님의 변화

잠실주공5단지 재건축 현황: 강남권 재건축 형님의 변화

강남권 재건축 시장의 '히든 보스'로 불리는 잠실주공5단지가 드디어 본격적인 변화의 움직임을 보이고 있습니다. 29년째 재건축을 추진 중인 이 단지는 최근 70층 랜드마크 계획이 승인되며 새로운 국면을 맞고 있습니다. 초역세권 입지와 뛰어난 사업성으로 주목받는 잠실주공5단지의 현재와 미래를 자세히 살펴보겠습니다.

목차

• 잠실주공5단지의 현재 모습과 노후화 실태
• 최고의 입지와 시세 현황
• 29년째 이어진 재건축 진행 과정
• 사업성 분석: 용적률과 대지지분의 매력
• 재건축 발목 잡았던 학교 용지 문제 해결
• 향후 전망과 관전 포인트

잠실주공5단지의 현재 모습과 노후화 실태

잠실주공5단지는 현재 47년이라는 긴 세월이 고스란히 담긴 노후 단지입니다. 현장을 방문해 보면 건물 곳곳에 금이 가고, 외벽 마감재가 떨어져 나가는 등 노후화가 심각한 상태입니다. 계단은 곳곳이 깨져 있고, 방화문은 제 기능을 하지 못하는 모습이었습니다.

단지 내 보도블록은 대부분 파손되었으며, 주차 공간이 부족해 인도까지 차량이 점령한 상황입니다. 이는 단순한 미관상의 문제를 넘어 거주민의 안전과 직결되는 심각한 문제로, 재건축의 필요성이 절실히 느껴지는 부분입니다.

현재 단지는 총 3,930가구 규모로, 지하 주차장이 없어 지상 주차만 가능한 상황입니다. 다만 단지 규모가 크고 세입자 중 고령층이 많아 상대적으로 주차 문제가 덜 심각하다는 평가도 있습니다.

최고의 입지와 시세 현황

잠실주공5단지의 가장 큰 매력은 단연 '입지'입니다. 잠실역 초역세권에 위치해 있으며, 롯데타워가 코앞에 있습니다. 한강과 석촌호수에 인접해 있어 수변 공간 접근성이 뛰어나고, 잠실의 풍부한 인프라를 모두 누릴 수 있는 위치입니다.

노후화된 상태에도 불구하고 이런 입지적 장점 덕분에 현재 시세는 34평형이 약 27억원, 36평형은 30억원대에 거래되고 있습니다. 최근에는 시세가 소폭 상승하며 26억원에서 31억원 사이에서 형성되고 있는 상황입니다.

교육 환경도 우수한 편으로, 단지 내에 신천초등학교가 있으며, 학원가 접근성도 좋습니다. 대치동 학원가가 직선거리로 가까워 많은 학부모들이 선호하는 지역입니다.

29년째 이어진 재건축 진행 과정

잠실주공5단지의 재건축 논의는 1996년부터 시작되어 현재까지 29년째 진행 중입니다. 2010년에 안전진단을 통과하고 2013년에 조합설립까지 마쳤지만, 이후 전임 서울시장 시절 재건축 심의 자체가 상정되지 않아 사업이 지체되었습니다.

그러나 최근 '2040 서울 도시기본계획'의 영향으로 상황이 급변했습니다. 서울시 도시계획위원회에서 정비계획안이 통과되며 재건축 사업이 본격화되었습니다. 특히 주목할 점은 기존 50층에서 70층으로 높이가 대폭 상향된 것입니다.

이에 따라 건설될 총 가구 수는 6,500가구로 늘어나며, 일반 분양 물량만 1,700가구에 달할 예정입니다. 조합 측은 2028년 말 착공을 목표로 하고 있지만, 실제 공사는 5~6년 정도 소요될 것으로 예상됩니다.

사업성 분석: 용적률과 대지지분의 매력

잠실주공5단지는 재건축 사업성 측면에서도 큰 주목을 받고 있습니다. 현재 단지의 용적률은 138%로, 중층 단지임에도 불구하고 매우 낮은 수준입니다. 일반적인 중층 단지의 용적률이 180% 정도임을 감안하면 재건축 시 상당한 용적률 상향이 가능한 상황입니다.

또한 대지지분이 매우 우수한 것도 강점입니다. 34평형 기준으로 평균 대지지분이 23평에 달해, 재건축 후 환급금이 발생할 가능성도 제기되고 있습니다. 과거 조합 측 계산에 따르면 40평형 기준으로 3~4억원의 환급금이 예상되기도 했습니다. 다만 현재는 공사비가 상승하여 정확한 환급금 규모는 재산정이 필요합니다.

70층 랜드마크 건설 계획은 전체 28개 동 중 2개 동에만 적용될 예정이며, 한강변에 위치한 동이 대상입니다. 하지만 초고층 건물 건설에 따른 공사비 증가(약 1.34배), 공사 기간 연장, 규제 증가(대피층 설치 등) 등의 리스크도 존재합니다.

재건축 발목 잡았던 학교 용지 문제 해결

잠실주공5단지의 재건축을 10년 이상 지연시킨 가장 큰 문제는 단지 내 신천초등학교 부지 문제였습니다. 재건축 시 학교를 철거하고 다시 지어 기부채납하려는 조합의 계획이 공공용지와 사유지 간 교환 불가 원칙에 막혀 진행되지 못했습니다.

이 문제는 법정 다툼으로 이어졌고, 결국 서울시에서 학령인구 감소 추세를 고려해 작년에 관련 조례를 개정하면서 해결되었습니다. 정비구역 내 학교 설립이 취소되더라도 재건축이 가능하도록 규정을 변경한 것입니다. 이로써 1년 이상의 시간을 단축할 수 있게 되었습니다.

향후 전망과 관전 포인트

잠실주공5단지는 최고의 입지와 뛰어난 사업성을 바탕으로 강남권 재건축 시장에서 핵심 프로젝트로 자리매김하고 있습니다. 70층 랜드마크 건물이 들어서면 잠실 스카이라인이 크게 변화할 것으로 예상됩니다.

다만 초고층 건물 건설에 따른 추가 비용과 시간, 6,500가구라는 대규모 단지 조성에 따른 교통 체증 문제 등은 앞으로 해결해야 할 과제입니다. 또한 재건축 이후 급격한 가격 상승이 예상되어 서울 부동산 시장에도 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.

2028년 착공을 목표로 하고 있지만, 실제 완공까지는 5~6년이 더 소요될 것으로 예상됩니다. 그동안 잠실 부동산 시장은 이 재건축 사업의 진행 상황에 따라 큰 영향을 받을 것으로 전망됩니다.

관련 Q&A

Q: 잠실주공5단지 재건축 후 일반 분양 물량은 얼마나 되나요?

A: 재건축 후 총 6,500가구 중 일반 분양 물량은 약 1,700가구로 예상됩니다. 70층 랜드마크 포함, 총 28개 동으로 구성될 예정입니다.

Q: 잠실주공5단지의 용적률과 대지지분은 어떻게 되나요?

A: 현재 용적률은 138%로 매우 낮은 편이며, 34평형 기준 평균 대지지분은 23평으로 매우 우수합니다. 이 때문에 재건축 후 환급금 발생 가능성도 있습니다.

Q: 잠실주공5단지 재건축 착공 및 완공 일정은 어떻게 되나요?

A: 조합 측은 2028년 말 착공을 목표로 하고 있으며, 이후 공사 기간은 5~6년 정도 소요될 것으로 예상됩니다. 다만 초고층 건물 포함으로 일정이 변동될 가능성도 있습니다.

본 글은 한국경제신문의 '임장생활기록부' 유튜브 콘텐츠를 참조하여 작성했습니다.

해시태그

#잠실주공5단지 #강남권재건축 #송파구아파트 #70층랜드마크 #용적률분석 #대지지분 #환급금 #잠실역세권 #부동산투자